Le marché Airbnb en France : au-delà du tourisme classique
- sofienbnblab
- 5 févr.
- 5 min de lecture
Sofien Lalani Directeur au sein de BNB-Lab Cabinet de recherche indépendant spécialisé dans l'analyse du marché Airbnb en France
Pionnier dans la recherche sur l'hébergement collaboratif depuis 2018, je combine une expertise approfondie des données Airbnb et des marketplaces pour éclairer les nouvelles dynamiques urbaines, en m'appuyant sur les concepts d'« effets de réseau » et sur une recherche académique rigoureuse.
BNB-Lab a conçu un modèle économétrique innovant permettant d'expliquer les dynamiques complexes du marché Airbnb - Plébiscité par Airbnb !
BNB-Lab décode des données complexes pour générer des insights stratégiques destinés aux investisseurs, aux gestionnaires de biens, aux collectivités locales ainsi qu'aux hôtes particuliers et professionnels, pour une meilleure compréhension de l'impact d'Airbnb sur nos villes.
Cet article présente une synthèse des principales découvertes issues de nos travaux de recherche.
Depuis sa création, Airbnb a souvent été perçu comme une simple plateforme de location touristique. Pourtant, les résultats de notre étude révèlent que ce marché dépasse largement cette perspective pour redéfinir les frontières entre tourisme et résidence. Airbnb incarne aujourd'hui un modèle hybride, intégrant des dynamiques de mobilité résidentielle et d'interaction urbaine inédites. Dans cet article, nous examinons comment Airbnb dépasse les cadres traditionnels, tout en redéfinissant les notions de résidence.
Un marché qui dépasse la perspective touristique
Figure 1 : La fréquentation touristique et l'offre Airbnb
Le premier graphique montre la relation entre la fréquentation touristique départementale et le nombre d'hébergements Airbnb dans les villes françaises. Contrairement à une vision limitée aux zones touristiques majeures, il révèle une dispersion des offres Airbnb dans des régions à fréquentation touristique modérée.
Data issue des données Airbnb et Insee de 2017
Explication : L'offre Airbnb dépasse les destinations touristiques classiques. Dans les zones moins fréquentées, elle répond à des besoins variés : déplacements professionnels, visites familiales etc... Cette extension reflète une logique d'usage qui dépasse le cadre purement touristique.
Le deuxième graphique illustre la relation entre la fréquentation touristique et les prix moyens des logements Airbnb. Ici, les variations de prix ne dépendent pas uniquement du volume de touristes, mais aussi de facteurs structurels.
Explication : Les prix élevés dans certaines zones non-touristiques traduisent une demande pour des logements premium, souvent par des résidents temporaires à la recherche de confort. Ces données renforcent l'idée d'un usage élargi, où Airbnb s'inscrit dans des dynamiques urbaines et économiques complexes.
Ces graphiques démontrent qu'Airbnb ne se limite pas à un rôle touristique : il agit comme un levier de mobilité résidentielle et de transformation urbaine.
La nature du marché Airbnb
Les appellations traditionnelles - "marché de la location courte durée", "marché des meublés de tourisme" ou "marché de la location saisonnière" - ne capturent que partiellement la réalité du marché Airbnb. Pour mieux comprendre sa nature, il faut revenir aux définitions fondamentales.
Selon l'ONU, un touriste est "tout voyageur hors de son domicile habituel pour au moins une nuit et au plus un an, et pour tout motif : affaires, vacances, santé, etc." Un résident, en revanche, est défini par son ancrage dans un lieu de vie principal, sa résidence habituelle. Le marché Airbnb se situe à l'intersection de ces deux notions, créant une catégorie hybride : le touriste résidentiel ou le résident temporaire. Il s'agit donc d'un marché de tourisme résidentiel court terme qui intègre la perspective touristique du marché, mais aussi un marché de mobilité résidentielle temporaire.
Un marché de tourisme résidentiel court terme
Cette hypothèse d'un marché hybride est corroborée par plusieurs résultats empiriques de notre étude :
La prédominance urbaine : contrairement aux attentes, la proximité de la mer, de la montagne ou la localisation dans le sud de la France ont un impact négatif sur les prix. Ces résultats, contre-intuitifs dans une logique purement touristique, révèlent une préférence marquée pour l'urbanité et d’autres perspectives uniquement que celle du tourisme.
Une centralité exacerbée : la valorisation de la proximité au centre-ville est nettement plus forte que sur le marché locatif traditionnel. À Paris, chaque kilomètre d'éloignement réduit les prix de 35%, témoignant d'une recherche d'intégration dans le tissu urbain plutôt que d'une simple fonction d'hébergement. Cette prime à la centralité s'explique : les résidents court terme recherchent l'accès aux infrastructures urbaines, aux opportunités professionnelles et aux interactions sociales. Les villes ne sont plus de simples destinations touristiques mais des hubs de mobilité résidentielle temporaire.
Une complémentarité surprenante avec l'hôtellerie : loin d'une simple concurrence, nous observons des effets de complémentarité avec l’hôtellerie suggérant que ces deux offres répondent à des besoins différents mais complémentaires de mobilité.
Les graphiques 1 et 2 du début de l’article confirment cette analyse : ni la distribution géographique des hébergements, ni la formation des prix ne suivent une logique touristique classique. Tout corrobore l'émergence d'un marché qui répond à de nouvelles formes de mobilité, où les utilisateurs sont à la fois touristes par leur temporalité et résidents par leurs usages.
Airbnb et la naissance d'une nouvelle forme de résident
L'apport majeur de notre étude est la mise en évidence d'une nouvelle catégorie d'utilisateurs : les résidents court terme. Ces utilisateurs transcendent la définition traditionnelle du touriste et c'est là que se trouve l'innovation majeure : Airbnb aurait créé une nouvelle catégorie de résidents, les résidents temporaires ou passagers.
Les résidents court terme ne sont pas de simples voyageurs de passage. Ils recherchent un véritable "chez soi" temporaire, s'intègrent dans le tissu urbain local, adoptent les habitudes du quartier et participent à son économie. Cette nouvelle forme de résidence temporaire crée des dynamiques urbaines inédites, entre le tourisme classique et la résidence permanente. Les slogans d'Airbnb "Vivre comme un local" et "Belong Anywhere" ("Se sentir chez soi partout") prennent alors tout leur sens : loin d'être de simples arguments marketing, ils reflètent une réalité profonde du marché. Le premier souligne l'aspiration des utilisateurs à une véritable expérience de vie locale, tandis que le second capture l'émergence d'une nouvelle forme de rapport à l'habitat, où la notion de "chez soi" devient mobile et multiple. Ces résidents temporaires incarnent une nouvelle façon d'habiter la ville, où l'on peut simultanément être "de passage" et "chez soi".
L'émergence de cette catégorie est confirmée par nos analyses de prix. Le deuxième graphique de notre étude montre que les variations tarifaires ne suivent pas la logique touristique traditionnelle.
Implications pour les politiques publiques et la régulation
Cette nouvelle compréhension du marché Airbnb soulève des questions cruciales pour les politiques publiques. La taxe de séjour, historiquement conçue pour financer les offices de tourisme et l’attractivité touristique d’un territoire, correspond-elle encore à la réalité d'un marché où les résidents temporaires ne sont pas que de simples touristes ? Comment adapter la fiscalité et la régulation à ces nouvelles formes de mobilité résidentielle ?
Conclusion : reconnaître l'émergence d'un nouveau marché
Notre étude démontre qu'Airbnb a créé bien plus qu'une alternative à l'hôtellerie traditionnelle : un véritable marché hybride du tourisme résidentiel court terme. Cette nouvelle réalité appelle à repenser nos cadres d'analyse et nos politiques publiques.
Pour les décideurs politiques comme pour les acteurs du secteur, comprendre la complexité de ce marché est crucial. Les stratégies de développement territorial et les politiques de logement doivent désormais intégrer cette nouvelle forme de mobilité résidentielle qui transforme profondément nos villes.
Au BNB Lab, nous continuerons à explorer ces dynamiques, à fournir des données et des analyses pour éclairer les décisions qui façonneront l'avenir de nos espaces urbains. Dans un monde en constante évolution, la compréhension approfondie de ces nouvelles dynamiques urbaines n'est pas seulement un atout, c'est une nécessité.
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