L’Effet Multiplicateur Airbnb : La Nouvelle Géographie de la Valeur Urbaine

Sofien Lalani, Directeur au sein du BNB Lab, cabinet de recherche indépendant dédié à l'analyse du marché Airbnb en France.

Pionnier dans la recherche sur l'hébergement collaboratif depuis 2017, J'allie expertise en données Airbnb; marketplaces afin d'éclairer les nouvelles dynamiques urbaines à travers les "effets de réseaux"

BNB Lab transforme des données complexes en insights stratégiques, offrant une vision novatrice de l'impact d'Airbnb sur nos villes.

Cet article synthétise les découvertes clés d'une étude majeure menée par BNB Lab, analysant plus de 140 000 annonces Airbnb dans 93 villes françaises.

Airbnb n’est pas juste une plateforme de location, c’est un “révélateur de l’urbain” qui redessine la carte de la valeur dans nos villes; un réseau d’utilisateurs qui réinvente la géographie urbaine. Notre étude de 140 000 annonces Airbnb dans 93 villes en France révèle plus que des surprises

Le “White Hot Center” : Le Cœur Brûlant d’Airbnb

Avant de plonger dans les détails, parlons un peu de ce concept de “White Hot Center”. Dans le monde des marketplaces, c’est un terme technique qui désigne le point focal d’activité intense où la croissance s’emballe. C’est là où l’offre et la demande s’enflamment, créant une réaction en chaîne qui propulse toute la plateforme.

Dans le cas d’Airbnb en France, notre étude a révélé que ce “White Hot Center” se situe précisément au cœur des villes, en particulier à Paris. C’est là que la plateforme atteint sa température maximale, fusionnant l’offre et la demande dans un creuset d’innovation urbaine.

Le pouvoir gravitationnel du centre-ville: L’Aimant à Milliards

Dans le monde Airbnb, le centre-ville est le soleil autour duquel tout orbite. Airbnb a créé ce que j’appelle “l’effet trou noir du centre-ville”: C’est comme si le centre-ville était devenu un aimant géant qui attire non seulement les touristes, mais aussi les euros ! À Paris, chaque kilomètre qui vous éloigne du cœur de la ville fait chuter les prix de 34,9% pour les logements entiers.

Le paradoxe de la centralité : plus fort sur Airbnb que dans la “vraie vie”

Voici quelque chose qui va secouer votre perception du marché immobilier : la prime à la centralité sur Airbnb surpasse celle du marché locatif traditionnel. Cette ”prime à la centralité” sur Airbnb est 58 fois plus forte que sur le marché locatif traditionnel à Paris. 58 fois ! C’est ce que j’appelle ”l’effet multiplicateur Airbnb”. C’est comme si Airbnb avait créé une réalité parallèle où la géographie de la valeur est complètement réinventée.

La Nouvelle Hiérarchie Urbaine : Un Game of Thrones de l’Immobilier

Notre étude a révélé une hiérarchie urbaine réinventé dans l’univers Airbnb. C’est comme si nous assistions à un véritable “Game of Thrones” de l’immobilier, où chaque catégorie de ville joue un rôle unique :

- Paris : le roi incontesté

La capitale française règne en maître sur le marché Airbnb. Chaque kilomètre d’éloignement du centre entraîne une baisse de prix de 34%, une prime à la centralité inégalée. Selon le Dr. Marie Dubois, économiste urbaine à Sciences Po Paris, “Paris bénéficie d’un effet de marque mondial qui transcende même l’attrait de ses quartiers individuels.”

- Très grandes villes : les princes héritiers

Les métropoles comme Lyon, Marseille ou Bordeaux suivent le modèle parisien, mais avec une intensité moindre. Leur attrait reste fort, avec une baisse de 12% par kilomètre. “Ces villes ont su créer leur propre identité touristique, tout en bénéficiant de l’effet de ruissellement de la notoriété de Paris”, explique Jean-Marc Leroy, analyste chez AirDNA.

- Grandes villes : les ducs entreprenants (-15%/km)

Étonnamment, les grandes villes comme Nantes, Strasbourg ou Montpellier montrent un gradient de prix légèrement plus fort que les très grandes villes. La Pr. Sophie Martin de l’Université de Nantes suggère que “ces villes ont peut-être été plus agressives dans leur stratégie de développement touristique, créant des centres-villes très attractifs.”

- Villes moyennes : les terres inexplorées (effet non significatif)

Ici, l’effet de la distance au centre devient négligeable. “C’est comme si ces villes étaient encore en train de définir leur identité sur Airbnb”, commente Pierre Dupont, urbaniste. “Elles représentent peut-être la prochaine frontière de l’expansion d’Airbnb en France.”

- Petites villes et/ou villages touristiques : les rebelles du système (+2%/km)

C’est ici que la magie opère. Contrairement à toutes les autres catégories, les prix augmentent légèrement en s’éloignant du centre. Selon Emma Rodriguez, experte en tourisme durable, “ces villes ont réussi à transformer ce qui pourrait être considéré comme un désavantage — l’éloignement du centre — en un atout, en misant sur le calme, la nature, et une expérience authentique.”

Ce dernier chiffre est particulièrement révélateur. Dans les petites villes touristiques, nous observons un ”renversement de la gravité Airbnb”. C’est comme si ces villes avaient trouvé un moyen de hacker le système !

Le nouveau “réseau de valeur” de l’immobilier urbain

Le réseau de valeur traditionnel de l’immobilier se superpose à celui-d’Airbnb, créant un système et une hiérarchie complexe dans l’immobilier.

Qu’entendons-nous par “réseau de valeur superposé” ?

Traditionnellement, la valeur immobilière dans nos villes est déterminée par des facteurs bien établis : l’emplacement, la qualité du bâtiment, les infrastructures environnantes, etc. C’est ce que nous appelons le réseau de valeur traditionnel.

Cependant, avec l’avènement d’Airbnb, nous observons l’émergence d’un nouveau réseau de valeur qui se superpose à l’ancien, sans pour autant le remplacer. Ce nouveau réseau fonctionne selon des règles différentes et valorise parfois des aspects très différents de l’environnement urbain.

Permettez-moi d’illustrer ce concept par quelques exemples concrets :

1. Valorisation différentielle de l’espace : Dans le réseau traditionnel, un appartement au rez-de-chaussée sur une rue animée pourrait être moins valorisé en raison du bruit. Dans le réseau Airbnb, ce même appartement pourrait être hautement prisé pour son accessibilité et son “authenticité urbaine”.

2. Micro-localisation : Nos recherches montrent que dans le réseau Airbnb, des facteurs comme la proximité d’un café branché ou d’une œuvre de street art peuvent significativement augmenter la valeur d’un bien, alors qu’ils auraient un impact négligeable dans le réseau traditionnel.

3. Temporalité : Contrairement au réseau traditionnel où la valeur est relativement stable, le réseau Airbnb présente une forte volatilité temporelle. La valeur peut fluctuer considérablement selon les saisons ou les événements locaux.

4. Flexibilité d’usage : Dans le réseau Airbnb, la capacité d’un bien à être rapidement converti entre usage personnel et location devient un facteur de valeur en soi.

Il est crucial de comprendre que ce réseau superposé n’efface pas l’ancien, mais interagit avec lui de manière complexe. Par exemple, un quartier qui gagne en popularité sur Airbnb peut voir sa valeur augmenter également dans le réseau traditionnel.

Ce phénomène a des implications profondes pour plusieurs domaines :

• Pour l’urbanisme : Comment intégrer cette nouvelle dynamique dans la planification urbaine ?

• Pour l’économie : Comment évaluer la valeur réelle d’un bien immobilier dans ce double système ?

• Pour la sociologie : Quels sont les impacts sur la cohésion sociale et la vie de quartier ?

• Pour le droit : Comment adapter la réglementation à cette nouvelle réalité ?

Le “réseau de valeur superposé” d’Airbnb nous oblige à repenser fondamentalement notre compréhension de l’économie urbaine. Il offre de nouvelles opportunités, mais pose également des défis significatifs que nous devons aborder de manière proactive.